GENEL AÇIKLAMA

Arazi ve arsa düzenlemesi hamur kuralı, parselasyon, şuyulandırma ve imar uygulaması gibi terimlerle ifade edilmektedir. 3194 sayılı İmar Kanunu’na göre arazi ve arsa düzenlemesi, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyece, bu sınırlar dışında ise valiliklerce, imar hududu (planı) içinde bulunan binalı ve binasız arsa ve arazilerin malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirilmesi, bunları yeniden imar planına uygun ada ve parsellere ayrılması, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtılması ve re’sen tescil işlemlerinin yapılmasıdır.

Arazi ve arsa düzenlemesine ilişkin ana kurallar, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. ve 19. maddelerinde yer almaktadır. Bu maddedeki hükümlerin dışında daha ayrıntılı düzenleme, 2.11.1985 tarih ve 18916 Mükerrer sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik’te yer almaktadır.

Mevzuatımızda imar hukuku ile ilgili yasa ve yönetmelik bazında birden çok düzenleme olduğu gibi, imar uygulaması da değişik yasa ve yönetmeliklere göre yapılmakta, böylelikle ilk bakışta bir karışıklık var gibi görünmekte ve algılanmaktadır.

İmar uygulamalarının yasal dayanakları şu şekildedir.

1 -- 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca yapılan imar uygulaması,

2 -- 2981 sayıl Yasanın 10/c maddesi uyarınca yapılan imar ıslah uygulaması,

3 -- 2981 sayılı Yasaya 3290 sayılı Yasa ile getirilen ve 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesine eklenen Ek Madde 1 uygulaması ve

4 -- 2981 sayılı Yasanın 10/b maddesi uygulaması.

Bu çalışmada, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre imar uygulaması yapılması sırasında, uyulması zorunlu olan ve uyulmaması halinde imar uygulamasını hukuken sakat olması sonucunu doğurabilecek hususları inceleyeceğiz.

3194 sayılı İmar Kanunu’na göre arazi ve arsa düzenlemesi yapılabilmesi için öncelikle imar planının olması gerekir. Bu plan, uygulamaya ilişkin olan 1/1000 veya 1/500 ölçekli uygulama imar planıdır. Yoksa, birebir arazi kullanımını göstermeyen ve daha büyük ölçekte makro düzeyde arazi kullanımını düzenleyen 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planına göre imar uygulamasının yapılması olanaklı değildir. Yine, mevzi imar planına göre de imar uygulaması yapılmasına olanak yoktur.

İmar uygulaması yapılacak düzenleme sahasının, Yönetmeliğin 5. ve 6. maddelerine uygun olarak tespit edilmesi gerekir. İmar planının bütünün kapsayan alanda bir defada imar uygulaması yapılmasına gerek olmadığı gibi ada bazından küçük bir alanda imar uygulaması yapılması da yukarıda anılan 5. maddesinde belirtilen koşulların varlığı halinde mümkündür.

Düzenleme ortaklık payının, düzenlemeye dahil edilip düzenleme ortaklık payı alınması gereken her parselden eşit oranda alınması gerekir. Düzenleme ortaklık payı olarak doğrudan % 40 oranının uygulanamayacağı gibi düzenleme ortaklık payı oranında kesilen payların başka maksatlarda (arsa oluşturulması) kullanılması da mümkün değildir. Düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilmesi için imar planının yapılması yeterli olmayıp yürürlükteki imar planına göre imar uygulamasının yapılması gerekir.

İmar uygulamasının dağıtım aşamasında, aşağıda belirtilen hususlardan birinin varlığı halinde, hak sahiplerine aynı yerden parsel tahsisi olanağı kalkar.

1 – Taşınmazın imar planında düzenleme ortaklık payı ile oluşturulması gereken düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, pazar yeri, ibadet yeri (cami) ve karakol gibi umumi hizmet alanlarına isabet etmesi (hukuki zorunluluk),

5 – Taşınmazın imar planında konut alanında kalması ve yukarıda sayılan hususların bulunmaması durumunda, taşınmazın bulunduğu alanın askeri güvenlik bölgesi, korunması gerekli taşınmaz ve kültür varlığı koruma alanı vb. nedenlerle imar parseli oluşturulamayacak sahaya isabet etmesi (fiili zorunluluk).

3194 sayılı Yasanın 18. maddesine göre imar uygulaması yapılırken hisselerin çözülmesi mümkün değildir. 2981/3290 sayıl Yasanın 10/b maddesine göre yapılan imar ıslah uygulaması sırasında ise hisselerin çözülmesi mümkündür. 3194 sayılı Yasa uyarınca yapılacak imar uygulaması sırasında hisse çözümü ayrı bir madde ile düzenlenmiştir.

Yasa koyucu tarafından, 3290 sayılı Yasa ile 3194 sayılı Yasanın 18. maddesine bir madde eklenerek, belirli şartlar altında, 3194/18. madde uygulamalarında da hisse çözümüne gidilebileceğini belirlemiştir. 3290 sayılı Yasanın Ek Madde 1 ile 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca yapılacak düzenlemelerde belediye ve valiliklere re’sen hisseyi çözme yetkisi verilmiştir. Buna göre; hissedarlar arasında zeminde bir paylaşım olmalı ve imar planı aynen uygulanmalıdır. Bu şartların sağlanması halinde hissedarlar arasında bir nevi taksim yapmak suretiyle ferdileştirme mümkündür.

2981 sayılı Yasanın 3290 sayılı Yasa ile değişik Ek Madde 1’in 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca yapılacak parselasyon işlemlerini tamamlayıcı nitelikte uygulama yapılmasına olanak sağladığı, bu maddenin amacının 3194 sayılı Yasa uyarınca yapılan parselasyon işlemlerinin uygulanmasında problemlere neden olan özel parselasyona dayalı olarak veya hisse karşılığı satın alınan yerlere bir çözüm getirmek olduğu, 2981 sayılı Yasanın Ek Madde 1’in 3194 sayılı Yasanın 18. maddesinden farklı olarak özel parselasyona dayalı olarak satın alınan yerlerin müstakil tahsis edilme olanağını sağladığı, anılan maddenin uygulanabilmesi için düzenlemenin ıslah imar planına dayanmasının gerekmediği anlaşılmaktadır.

İMAR UYGULAMALARINDA HUKUKA AYKIRILIK NEDENLERİ

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca yapılan imar uygulamaları üzerine mülk sahibi olan hazine, resmi kurum veya özel şahıslar tarafından ileri sürebilecekleri hukuka aykırılık nedenleri genel olarak aşağıdaki hususların bir ya da birkaçı olabilir.

SONUÇ

3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesinde düzenlenen imar uygulaması, yasanın amacına uygun olarak kullanılması halinde, hem idareler hem de taşınmaz sahipleri açısından yararlı olmakla birlikte özellikle taşınmazları imar planıyla kamu ve umumi hizmet alanlarına tahsis edilenler açısından çok faydalıdır. İmar uygulaması sonucunda bir taraftan imar planında umumi hizmetlere ayrılan yerler kamuya kazandırılmakta, diğer taraftan, kural olarak uygulama sahasında bulunan ve mevcut haliyle düzensiz şekilde olmaları nedeniyle bu durumu itibariyle inşat yapmaya elverişli olmayan arsaların konut yapabilecek parsel (temiz parsel) haline geldiğinden değerlerinde artış olmakta ve böylece planlı şehirleşmeye geçilmektedir. çağdaş ve düzenli şehirleşmeye geçilebilmesi için idarelerce, gelişme alanları iyi seçilerek, vatandaşların çarpık yapılaşmaya başlamalarından önce parselasyon işlemlerinin tamamlanması ve bunun sonucunda da sosyal ve teknik alt yapı tesislerinin inşa edilmesi gerekir.19/06/2008